商务部下放外商直接投资内地房地产备案权
本报记者 贾海峰
近日，一则消息在国际投行和财务公司之间流传：商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，初步拟下放至省级商务部门。
6月18日，记者致电商务部外资司，该司负责此项工作的人士确认了该消息。
“会出这个文件，请等通知吧，但是政策风向不会变，只是换了个地方备案而已。”上述商务部外资司有关人士如是说。
“备案制”曾让很多外资基金却步，而将备案权从商务部下放到地方，外资项目获得备案的进程将大为加快，从这一点上或可理解为限外政策放宽的信号。然而，DTZ戴德梁行投资部董事叶建成向记者表示，商务部在下放备案权的同时，一定会出台相应的配套措施，保证外资投资内地房地产的趋紧政策风向不变。
备案权下放
备案权下放的消息还是出人意料。
“不会吧，目前的政策环境下，怎么可能放松呢？”河北省商务厅外资处有关负责人表示，河北商务部门还没接到商务部的通知，但是备案制度是国家限制地方政府引进外资投资房地产的屏障，很难想象实行刚一年，就下放备案权。
德国百达律师事务所纪海龙律师在GRI组织的“2008全球不动产投资年会”上与记者交流时表示，商务部下放外资投资内地房地产项目备案权可能是因为工作量太大，人手太少。
2007年5月23日商务部、国家外汇管理局下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》(2007年50号文，以下简称“50号文”)，其中规定外商直接投资内地房地产需要遵循备案原则。
当年11月19日，商务部再次下发《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》，要求各地商务部门批准的新设、增资的外商投资房地产项目必须送交商务部备案。而国家外汇管理局对外商投资房地产项目结售汇，也将商务部备案作为办理结汇的依据。
此后，商务部陆续办理34批约300多家外商投资房地产企业的备案工作。但是观察已经获得备案通过的房地产企业名称，纪海龙表示，多数为内地企业去香港上市后增资、新设房地产项目公司。还有一种获批情况比较多的是，多数获得批准的公司都是集中于二三线城市，而北京、上海等一线城市项目公司出现在备案名单中的很少。
叶建成指出，虽然备案制度没有强制性要求不批准，但是外商投资房地产项目备案批准时间往往很长，对于一些房地产过热特征明显的地区，备案获准的可能性甚至很小。
盖世理中国区董事杨永华在上述GRI全球不动产投资年会上告诉记者，各地政府对外资投资当地房地产还是很欢迎，但是商务部备案的门槛很难过。如果没有取得商务部的备案文件，外资基金后续资金很难进来。
备案时间长、取得备案批准比较难，是外资基金对投资中国房地产感触最深的事。“这个制度执行一年以后，已经使很多外资基金放弃了投资中国房地产的打算。”叶建成说，外资基金投资中国房地产项目需要将详细的投资计划向股东或基金投资者说明，而外资基金投资中国房地产在第一步取得资格时，就要耗上多达几个月的时间，而且承担很大的不确定性，就使一些外资长期投资基金不得不放弃了投资中国的打算。
今年以来，外资投资房地产在商务部备案工作还呈现了另外一个特点：北京、上海等重点地区的项目公司申请获批的时间非常长，别的地区需要2-3个月就可以走完的备案流程，如果是北京、上海两地的项目公司就需要4-5个月，甚至更长时间。
“这也反映出了政策的导向性。”纪海龙说，商务部备案工作也在有意引导外资向房地产市场刚起步的地区去投资。
对于商务部此次下放备案权还有另外一个说法，按照行政体制和投资体制改革的要求，国家将缩小审批和备案的范围，扩大企业自主权。
据河北省发改委网站消息，国家发改委正在研究投资体制改革的方案，准备将不使用国家资金的项目一律不实行审批制，政府只对重大项目和限制类项目进行审批，并对其他项目进行备案。
有外资顾问行向记者表示，商务部下放外商投资房地产项目备案权，也是落实投资体制改革工作的一个动作。
政策依然趋紧
商务部外资司有关人士表示，此次外商投资房地产项目备案权下放只是形式的改变，“只是将备案换了个地方”。外商投资房地产项目仍需要向省级商务部门进行备案。至于外商投资房地产的限制，仍会执行原有的政策文件，控制外商投资房地产的政策风向不会变。
其实对于外商投资房地产风向进一步趋紧在业内早有传闻。
今年3月初，商务部外资司司长李志群在回答香港媒体提问时曾明确表示，今年商务部将配合国家有关部门，进一步规范外商投资房地产工作。
叶建成表示，从目前政策来看，国家最有希望延迟结汇时间，调节外资离场时间，加大外资投资中国房地产的不确定性因素，以此防范外资投资房地产的热潮。
长江实业董事郭子威在该公司“誉天下”项目体验会上告诉记者，从其与香港资金和房地产公司的接触来看，目前外资对国内房地产市场还是一致看好，没有获得商务部备案的外资基金，也会采取很多其他渠道进来。
郭子威认为，有关监管部门在使用外资投资房地产上，还是采取安全第一的态度。对于进入的外资，区分地区和类别，加以政策引导，尽量避免热钱进入和外资群进群出，这样会给经济安全带来很大影响。
据戴德梁行监测数据，今年1-4月份，外资直接购买国内房地产的资金达到150亿元，比去年同期有所增长。这表明即使在执行备案制等高度限制的政策下，外资拥入规模仍然很大。
北京经济信息中心6月12日发布的《北京市房地产资金来源分析》报告中也指出，今年一季度，外资投资北京房地产项目出现了一个高潮，在4月份又逐渐回落。该报告认为，外资加大进入房地产市场与国内金融调控有关系，国内日益趋紧的货币政策使很多房地产企业难以获得开发贷款，必须加大项目开发的自有资金投入比例。而很多房地产公司在香港或国外上市，就可以获得外资入股的直接注资。
分析今年上半年外资投资北京房地产市场的特点，北京经济信息中心提供的报告中指出，由于利率等资金成本提高，外资投资集中向高档住房，而目前北京市住房市场呈现两极特点：高档住房和保障性住房投资很大，普通商品住房投资比例很小。
上述北京经济信息中心报告提示应关注外资投资房地产对房地产市场结构的影响，避免出现房地产供应结构失衡。
而目前外资投资房地产呈现“接力赛”的特点。例如黑石基金从摩根手中花11亿元接手上海一处物业。
叶建成表示，外资直接进入比较难的情况下，就采取海外交易的方法。已经从中国房地产投资中获得收益的外资基金转手将物业卖给准备进入中国的外资基金，前者可以套现，后者可以不用审批、备案就进入中国。但这种交易方式很有限，大量的外资基金仍在国门外觊觎中国房地产市场，时不时采取绕道策略进入。
一位专给外资基金做律师顾问的人士在GRI全球不动产投资年会上表示，目前的限制政策下，很多外资采取曲线进入中国的形式投资房地产。例如，采取注册其他类别的公司进来。甚至有外资进入中国后，开始联合建筑商做战略投资者一起开发项目。
外商投资房地产的政策堵截，外资进入势头依然不减，有关部门急需寻求一种新的调控办法，而下放备案权或许正是新政策出台的“预热”。
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