一年内，天涯最热门的产品是炒房者防套解套路线图
1.一个小虾想吃大鱼的故事。一个你拿的是不是“最后一棒”的判断方法。
你张三以每平米20000元买房 * 1.4 = 2008年底你张三拟以28000元卖给李四。扣费用后你实赚30％。
28000元 * 1.4 = 2009年底李四拟以39200元卖给王二。王二不可能买导致李四不买，李四不买则你拿的是“最后一棒”。王二为何不可能买？
1.到2009年底，房价要么是站在山顶尖，要么已经在下跌了。
2.如果王二是自住：39200万 * 1.1（税费） = 43120元 * 100平米 = 431万 / 2000年0.3万 = 可买14套房。王二有买14套房的实力当然不可能等到2010年才向李四以奇高价买二手房来自住。
3.如果王二是投资：39200 元 * 1.4 = “小鱼”王二拟以54880元卖给“大鱼”赵五。548800元 * 1.1（税费） = 60368元 * 100平米 = 604万 / 2000年0.3万 = 可买20套房。你“小虾”想吃“大鱼”，多么可笑。
4.涨到高位后，由于基数越来越大，加速度上涨就导致了惊人的加速度：张三加价80万元。李四加价112万元，王二加价157万元。3个人的手里共加价了349万元。涨幅太惊人了，价格太离奇了，超越了人们的经济承受力和心理承受力。几家2年可增收349万？
此道理浅显，大众一旦清醒，无则不敢买，有则会抛。大盘已潜伏着价格危机，后市将无人肯接手，后市将竞相抢跑道出逃，不知道这是“最后一棒”就会被套牢。（改为14000元，同样卖不出了）。
2.大众经济承受力的极限是（二手房的）“房价收入比” 18。因为大学毕业生的工作年限平均36年。
一艘船，18吨是极限，以6、10、15、18、25、30 …… 吨不断加码地压上去，船一定会压沉的。14000元* 100平米 / 平均家庭收入8万 = 在2007年Y市2003年盖的二手房的房价收入比为18。再涨1倍就是36：22岁 + 72年 = 全家需工作到94岁。再涨2倍就是54，22岁 + 108年 = 全家需工作到130岁……。到时是多高的痛苦指数啊。外国人会接过我们的一句老话说：“全世界还有三分之二的人生活在…….”。你不爱国，众人还爱国。树要皮，人要脸，国更要脸。
3.房价大涨后，房子已经不具备保值增值的功能。
一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!
房子大多是租给买不起房的人的，租价涨起来不容易。租金回报只有2.5％，只够抵销折旧费（2.5％）。房市以外的年回报在10％以上的投资方式仅我知道的就在8种以上。目前民间年利率在20％以上。140万 * 资金成本10％ = 每年亏掉14万元。在一二线城市，下跌时房子变成了任人杀跌的“负资产”。熊市不言底，阴跌再阴跌，不反弹。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。每套房每月跌3万元。下跌的第一年，跌去36万，外加资金成本损失14万，共损失50万。下跌的第二年，跌去26万，外加资金成本损失14万，共损失40万。下跌的第三年……“识时务者为俊杰”。“好汉不吃眼前亏”，面对银行要收房，几人能顶得住？
4.“高价卖身的房奴” 最终两手空空。
倾一生之财力为自住去购房，65岁时破房要拆迁了，另住的独子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也贷不到款，借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。去见那个美国老太太时，人家笑话他：“中国人不是爱讲天时地利人和吗？你是老农的儿子却不知在秋天里播种会颗粒无收？”他错信了“现在不买，再涨就永远买不起了”的谎话，永远吃亏，最终两手空空，几十年的辛苦只是为了别人的腰包更鼓一点,活得真窝烂！
换个思路吧，选择比努力更重要，干吗不给自己多几个选择？中专文化的赵会计就不信这个邪。同样是35岁，同样从2008年底自筹100万，做各种投资25年。他只是每年平均20％的收益，100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……（1.2的25次方） = 到60岁是9540万的大富豪。
你用5年时间努力赚钱和投资，100万积累到200万，在2012年第2个大熊底包栝按揭400万可买4套房。高位4倍卖得1600万，实得款1300万。在2022年大熊底包栝按揭2600万买26套房，可能发展成“高级房老板”。
5.从“供求关系”看房市是如何在二手房决口的？
供求关系的“＜状态”的上一条线是趋升的二手房总供给量。18路军都来搞房地产，越盖越多。不管哪种房，办产权证的第2天起，就是二手房，所以95％的房子属于二手房。
供求关系“＜状态”的下一条线是趋降的自住性有效需求量。在二线城市，2008年底200万 * 1.1 = 实花220万 / （工作36年 * 年收入的0.5） = 家庭年收入12.2万勉强买得起，12万以下的为买房困难户。发展到2009年，非富人100％被逐出二手房“有效需求圈”。当自住性购入者（需求）比投资性卖出者（供给）还要少时，就象30个老板总共只招到2个工人，就象30只小鱼只有2只虾米可吃，炒家难以炒作，只好争先恐后地卖出。
6.从“待卖率”看卖方市场是怎样变为买方市场的？
Y市本来每天挂牌卖出量4000套 / 每天成交400套 = 10倍的待卖率。高位遇到真调控，买方买房的信心动摇，看房者会突然缩小5倍以上。多方待价高沽的信心受到重挫，600万人有打工的200万 / 10 = 有20万套出租房和空置房。只要有20分之1要卖出，就有10000套的挂牌卖出量 / 每天成交减为80套 = 125倍的待卖率。不早卖就会被套，不压价就卖不了，于是卖方竞相杀价，抢跑道出逃。每月上涨变成每月下跌，买一个套一个，买涨不买跌，越跌越没人买。每月下跌，晚卖一个月就亏3万，卖跌不卖涨，越跌越有人要卖。卖方市场变为买方市场。挂牌卖出量增到20000套 /每天成交又减为40套 = 500倍的待卖率。房价就持续大跌。
7.“天老爷”（客观规律）要房价跌，各国“天子”没一次拦得住。
每年可支配的家庭节余仅4万元，却可能以每年40万元、60万元、80万元、110万元、156万元的加速度上涨。气球的大小是有极限的，1、2、4、8、16、32、64不断增多地把气吹进去，吹破气球的那一天，
从历史来看，盛极而衰，物极必反，过度上涨的后果是过度下跌。各国各地区的房价超涨后，都被价值规律拉回到合理价格。还没有哪一个国家和地区把房地产炒高后有过好下场的,连头号强国美国也不例外,2号强国日本的房价在十几年前创下天价后，下跌60%左右，到现在都爬不起来。中国香港1998年开始，连续下跌6年，下跌65%左右。泰国房价曾跌掉3/4。中国台湾曾下跌50%以上。汉城、雅典、加拿大、澳大利亚组办奥运会以后，房价都下跌了。
8.ZF“丢卒保车”是“人在江湖，身不由己”啊
小病不治，拖成大病会死人。大城市房价已涨5倍，涨到10倍的话，就是用红包欢送外资胜利大撤退。要么ZF“主动地由自己”把“小卒”（房市）收拾了，要么物极必反，“被动地让别人”（外资或“天老爷”）来收拾你的“大车”。所以ZF“丢卒保车”是“人在江湖，身不由己”啊。你说厨师历害还是青蛙历害？“胳膊扭不过大腿”，不要“敬酒不吃吃罚酒”。到了杀鸡给猴看的时候，18种武器随手拿一种就可击倒你。
9..赚得较少大家就要跑。
做实业以外的投资渠道太多了，不怕撤出的房资没去路：股市（通膨保值的资源股）。基金（基金保）、港股直通车、黄金市场、银行理财产品（10％以上的）、外汇等。在一二线城市，今后5年里，房市要上就一直上，要下就一直下。市场永远工作永远不休息就会累死。只涨不跌会把市场玩死。有的市场上上下下，在6年里，累计的机会比房市多。让人赚到较多的钱才是硬道理。赚得较少大家就要跑，留着死多把地扫。
10.在一二线城市，贪心而没早卖的人，就等着在雪山顶上长期站岗吧。
100万元的股票要卖出时，用电话委托只需1分钟，电话还没有放下，款就到帐了。房子已被当作股票来疯炒，却没有快速的短炒出局机会和10％的跌停板的风险控制，一旦关门打狗，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃，先下3层再说，95％的人在下跌的头一个月里就会缩水30％，虽不至于象股谚说的“从哪涨的就回到哪”，但共跌50％一点也不奇怪。
房市流动性差。一套房你可能1年还卖不出去。交易期需要1个多月，买者给你2万元定金，第29天他发现房价已下跌了30％，因为大跌后还要阴跌三五年，买涨不买跌，他宁亏2万也不会接下还要跌几十万元的高位掉下来的飞刀。阴跌时，买一个套一个，人人都不敢买。贪心而没早卖的人，就等着在雪山顶上长期站岗吧。
11.你在房市高位，是最聪明的人，还是五种傻子之一。
一是高价卖身的房奴。二是有赚不跑只是坐了一回电梯的死多头。三是接了最后一棒成了“被套牢的房东”的假空头。四是初跌就买而吃亏立现的假滑头。五是不理会ZF的调控而死赖在温水锅里的青蛙。
最聪明的是滑头，在房市上涨波段初期听唱多者的话，当多头，多买房。在上涨波段末期和下跌波段初中期唱空者的话，当空头。
“台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。”股牛市里“9盈1亏”。股熊市里“1盈7亏2保本”。退潮的房熊市里，才知道谁会盈，谁会亏。
100天没下雨了，云越积越多，下雨的日子一天比一天近了。说2006年会跌的概率为10％，说2007年的30％，说2008年的60％，到2009年还在炒房的话，是在跌的概率为80％的情况下去豪赌升的概率为20％的赌场傻蛋。
本文链接：http://www.qhgqw.com/nengyuan/10017.html 转载需授权！
网友评论