菲律宾房产市场调研
2007-06-12 10:22:46 来源:驻菲律宾经商处 作者: 进入论坛
一、 市场发展状况
自2004年始，菲律宾经济开始摆脱了金融危机阴影，步入了正常发展轨道。特别近两年来，经济稳步增长，通胀水平逐渐降低，信息通讯技术业的快速发展，以及海外菲人对住宅需求的不断增长，都为菲律宾的房地产提供了发展机会。
在菲律宾住宅销售和租赁市场上，户型主要分两种：一种是26--36平米的小房间，另一种是低于200平米的带一两个卧室的套房。另外，还有为数不多的200—330平米带3 个卧室的豪华套房。价格方面，不同城市、不同地段的房产有很大的区别。2006年世界银行有关资料显示，在马尼拉市中心的一套35平米的公寓售价为4.55万美元，约合每平米1300美元，根据马尼拉市年人均收入2217美元计算，房价与收入比率为20.5：1。就房价与收入比率来讲，与马来西亚吉隆坡的6.1：1、日本东京的6.2：1、中国台北的6.3：1、中国香港的7.6：1、新加坡的8.2：1、印度孟买的9.2：1相比，高出2-3倍。但与中国上海的房价与收入比率31.1：1及印尼雅加达的23.5：1相比，则相对较低。价格年均增长速度，以位于菲律宾马尼拉大户型公寓为例，2005年增长11%，2006年增长9.6%。
从消费对象来看，随着与信息通讯技术有关的呼叫中心以及其他外包服务的不断扩展，办公以及住宅场所的需求将越来越旺盛。据菲方统计，2006年，外包服务企业收入36亿美元，同比增长50%，雇用人员达25万。这些人员的工资收入几倍于菲规定的最低工资水平，他们对住宅的需求无疑推动城市住宅的销售与租赁。另外，据菲方统计，有 800多万名菲律宾人在海外工作，占菲总人口的近10％。其中300万已获得所在国永久居留权，五百万为流动劳工。外劳每年向国内汇款的总额都以两位数字增长。由于菲律宾2000年颁布的法律规定，获得外国籍的菲人可同时享有双重身份，可以购买菲土地（外国人不允许购买土地），以及因 有海外菲劳的家庭将30%的海外汇款用于购买、维修及租赁房产。以上这些情况同样为菲律宾房地产的发展提供了广阔的市场。
根据2000年菲律宾全国房产普查结果，全国住宅建设与1990年相比，增长30.7%，其中发展最快的是邻近首都的卡维特市(Cavite) 、拉古纳省(Laguna)及首都马尼拉(Manila)、位于维萨亚岛西部的以劳克斯市（Illocos）以及巴靠劳市(Bakolod) 等。菲律宾16个地区中，房产支出与家庭收入比例方面，马尼拉地区为最高，达22.4%，相当于收入的5分之1，棉兰老岛为最低，只有9.1%。目前，菲律宾房产价格虽然有所上升，但房产市场并没有得到很好的回应。其主要原因有：一是约2500万块土地中只有1000万块得到产权注册登记，其余土地都没有得到产权注册，如果按目前注册登记速度，完成这些土地的登记注册需要75年；二是在菲律宾，土地权、房产权、销售权都需要注册登记，注册登记程序非常复杂；三是交易成本奇高，各种税费共占房屋实际价格的35%左右；四是菲律宾法律对外国人拥有产权的各种限制；五是由于马尼拉的房价非常高，50%以上的家庭没有自己的房产。
二、 有关法律规定
（一）交易规范及税费征收
目前，菲律宾共有11部法律直接与土地交易有关，9部法律间接关系到土地的处置与管理。土地管理部门除环境与自然资源部、土地管理局外，还有其他部门如房产与城市发展协调委员会和国家经济发展署等直接或间接地控制土地的使用。甚至法院都有权利颁发土地所有权证明。
土地交易的法律程序：1、买卖双方通过律师签订并得到公证的合同，2、向城市资产评估办公室递交国内收入局出具的土地税申报表，3、买方向市财政局交付地产税，4、市资产评估员对资产进行评估，5、买方向市资产评估办公室支付交易税，6、向国内收入局缴纳资产收益税及印花税，7、交易资产注册：更换产权所有者名称，8、新产权所有人获得新产权证的影印件以及向资产评估办公室索取税收申报表。
房屋建筑与销售法律规定：国家房产局负责房屋的建筑和销售。如果在已注册的土地上建筑房屋，必须事先向该局提供房屋建筑申请及建筑计划。然后该局根据国家房产法案（6541号共和国法案）的有关规定认为该建筑计划符合条件，对该建筑予以注册并批准申请人建设房屋。取得注册证明的所有人或经营者，还必须在注册后的两星期内向该局申请房屋出售许可证，无许可证者无权出售房屋。
税种和各种费用：与土地房产有关的各种税费共有10项。税种包括：资产收益税、增值税、当地交易税、印花税、地产税以及特别教育基金税；费用包括：公证费、资产注册费、地产代理费及法定费用等。
资产收益税实际上就是当地交易税的一部分，税率为交易价格或者市场价格的6%。买卖双方可以根据合同约定，由任何一方向国内收入局交付。
当地交易税是一种由当地政府以合同价格的0.5%-0.75%征收的税种。
地产税是市财政局根据房产所在位置征收房价的1-2%
印花税是国内收入局根据房产价格的1.5%征收的一种税种。
特别教育基金税是按照房产价格的0.125-0.25%征收，房价不足30万比索的，按1%征收。
增值税主要是按12%的税率对因租赁房产而得到的租金或者因买卖房产赚取得利润而征收的一种税。没有租赁或租赁费在1万比索以下的不缴纳增值税。根据菲9337号共和国法案，房屋交易者如符合以下条件可免除缴纳增值税，1、不为赚取利润而出售的房产；2、为建造低价房而出售的地产；3、为建造社会化房产而出售的地产；4、2009年1月31日前，售价在150-250万的住宅区。
资产注册费为4398比索，如房价超过170万比索，每2万比索需增加45比索。
公证费为每项200比索。
地产代理费：地产代理负责代理资产注册业务，代理费为房价的3-5%。
法定费用：一般情况为2万比索，有时候法定费用可达房价的10%。
（二）对外国公民和公司的限制
外国公民或公司可以完全拥有公寓和其他住宅所有权。但要想拥有私有土地、住宅、商业建筑所有权，外国公民或公司必须先成立一家菲律宾公司。公司的股权外方占40%以下（含40%），菲方占60%以上（含60%），并且公司至少有5人，公司成立后，必须在菲开立主要的公司银行账户。账户的户头可以单独为外国公民，可以由外国公民控制房产收入所获得的资金。
外国公民可以租借菲律宾地产，首期为50年，后可续租25年。
具有双重国籍的菲律宾人可以100%拥有地产权，但必须在菲律宾出生后移民到其他国家并取得他国身份的。
（三）对环境和安全的规定
为保护环境、维护生态平衡以及为居民提供良好的生活环境，1216、757号总统令对房屋建造做了以下规定：高密度或称社会化大众住宅区（平均每公顷66-100户家庭）必须保留总面积的9%、中密度或称经济住宅区（平均每公顷21-65户家庭）必须保留总面积的7%、低密度或称高档住宅区（平均每公顷20户以下）必须保留总面积的3.5%供道路、休闲场所、操场、学校、教堂、医院等公共设施使用。
为预防和控制火灾发生，保护公民的人身和财产安全不受损失，1185号总统令专门制定了国家统一的安全措施。该总统令对防止火灾发生的机构、人员、设施以及教育；房屋建筑的原材料；房屋内防火设备的配备；以及整个建筑中火灾应急通道都制定了明确的技术标准。
（四）对“社会化大众住宅”的有关规定
“7279号共和国法案”（又称“1992年城市发展与房产建设法案”）对“社会化大众住宅”以及建筑该类住宅区所享受的优惠待遇都做了明确的规定。根据该法案，“社会化大众住宅”可以理解为：
菲政府或企业为在生活贫困线以下的贫穷或无家市民提供的居住场所以及为市民居住所提供的各种服务，包括提供长期融资以及低息贷款等。
该法案第20条规定该类住宅建筑商可享受以下条件：1、减少和简化建筑商的资格评审要求，2、各级政府为建筑商办理注册、许可等手续提供“一站式”服务 ，3、简化融资手续，4、减免收入税、 地产收益税、增值税、交易税等。
（五）外国建筑商进入菲建筑市场所需条件
根据菲有关法律规定，如果外国建筑商想进入菲建筑市场，首先必须在菲证券交易委员会（ＳＥＣ）注册成立公司后，然后向菲建筑商资格评审委员会提交以下文件：外国建筑商特殊许可申请表、综合信息表、菲证券委员会出具的公司注册证明、公司章程、公司对受托管理人员或常驻外国代表的董事会决议、受托管理人员或常驻代表的有关工作证明、工作签证、授权菲律宾当地代理该公司处理有关法律程序的董事会决议、该国政府出具的并由所在地的菲律宾使馆证明公司资质证明原件及复印件、菲招标企业出具的工程项目是由外国融资的证明、投标邀请函、母公司出具的背对背保证书、自述书、近6月财务审计报告、资产负债表、银行账户、用于运输、建设的机动车注册证及发票、国内收入局出具的证明、工程技术人员有关证明、历史纪录（有关完工的大型建筑合同、工程项目发包人证明以及菲律宾使馆证明）等
三、菲律宾建筑企业情况
到2006年3月1日为止，菲律宾建筑商评审委员会(PCAB)共颁发3355个建筑商资格许可证，其中95%为原有建筑商，5%为新注册的建筑企业。从规模上来看，获得AAA或AA资信的大企业占总数的6.1%，中等企业（资信为A或B）占总数的37.5%，小企业占总数的54%。按主要分类来看，综合工程公司占总数的59%，综合建筑公司占总数的31.5%，工程分包商占总数的4.3%，其余为特殊建筑商，占总数的5.2%。
在菲律宾有26家外国建筑企业，都属于AAA级大型企业，其中有18家独资企业，8家合资企业。按国籍来分，15家日本公司、5家南韩公司、4家中国公司、1家澳大利亚公司以及1家比利时公司。
一、证监会低调调研B股去留将定 回购了断不超20家
证监会低调调研B股去留将定 回购了断不超20家
春节前一纸提前休市通知令市场传言四起，传言之一即“A、B股合并”。尽管证监会新闻处刘辅华处长对记者坚称“B股改革没有列入证监会2006年工作计划”，但据证监会国际合作部人士透露，B股去留问题将
“适时解决”，目前，证监会正在通过各种途径征求上市公司和券商的意见。
“尽管还有B、H股合并、以ADR方式进入中国香港、美国市场等建议，最后的方向肯定是A、B股合一，B股已经没有存在的必要了。”中央财经大学证券期货研究所所长贺强认为。
改革调研进行中
进入2006年之后，B股市场涨势不断，成为沪深市场最为亮丽的一道风景，特别是沪市B股，走势尤其强劲。从2005年12月30日收盘的61.72点，一路狂涨至2006年1月25日收盘86.51点，涨幅高达40.17%，成交量迅猛放大。
但实际上，作为一个已经丧失了融资功能的市场，B股市场显然对资金不会有太大的吸引力。“B股价值已经掉到了最低点，其市场价格远低于同一市场的A股价格。而且市场预期A、B股合并是大势所趋。”北京证券策略分析师张九辉这样分析B股市场疯涨的原因。
上海证券交易所副总经理周勤业曾表示，上证所将于今年试点上市公司回购B股。这表明股改之后，B股市场归宿问题的解决已经列上了议事日程。不过上交所和深交所相关人士都对记者表示，目前还没有接到有关B股改革的文件和确切消息。
“你可以多采访一些上市公司，了解一下企业对B股去留问题的意见和建议。”在和记者交流之后，证监会一位权威人士给记者布置了“工作任务”。该人士表示，国际合作部一直在做B股改革的调研工作，但目前还没有获得高层的明确意见，因此还不会有具体方案出台。
而据中国人民大学一位金融专家透露，他们已经与有关主管领导进行过探讨，并提交了一些改革的具体方案，改革思路主要有三种。
最佳与最易方案
中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军认为，B股最初本意是吸引海外投资者进入中国股市。B股发行的财务要求和信息披露要求比A股市场要高，比H股又相对要低。总体来讲，B股与H股的共同点更多一些。“应该就高不就低，B股与H股合并是较好的方案。但这需要两地监管部门和交易所进行协调，这一个方案难度较大。”赵锡军说。
“可以采用美国ADR方式进入香港市场或到纽约上市。”贺强提供了B、H股和B、N股合并的具体方案：把现有B股进行打包，以一个资产包的方式到美国和中国香港上市。
“相对来说，A、B股合并更容易一些。2001年允许境内投资者进入B股市场，实际上是A、B股合并的一个过渡方案。”赵锡军说，持有外币的投资者进入B股交易，也就使B股市场上在投资者方面混合起来了。当然，两个市场还存在一个最大的问题，就是人民币资本项目的自由兑换。
回购了断B股？
“明年适当时机，我们会选择回购B股进行注销。”上海永久实际控制人陈荣2005年底的表态提供了解决B股问题的一种思路。贺强也认为，采取企业回购的方式是一条比较好的途径。在股权分置改革中，已经有一些企业对资产和股票回购有所探索。
陈荣表示，目前永久B股(900915)与G永久(600818)价格差距较大，永久B股价值相对低估，正是回购注销的好时机。但他同时强调，尽管回购B股的意愿非常强烈，但能否实施，还要看主管部门的政策。但上海永久董秘袁志坚告诉记者，陈荣的说法“仅代表个人观点，并不能代表公司意愿，目前公司还没有回购B股的打算和方案”。
“如果单纯采取回购注销的方式，肯定对我们不利，毕竟我们当初发行股票的目的是融资。”另一家上市公司董秘在接受记者采访时表示，如果能回购B股转换为发行A股，上市公司估计会有积极性。
业内人士指出，只有公司大股东有强烈的控股意愿且有充足的外汇资金，才可能采用回购方式解决B股问题。尽管B股上市公司数量不到中国上市公司总数的10%，但最终有实力采用回购方式解决B股问题的上市公司估计不超过20家。
二、七部门联合调研 互联网金融立法或发轫
新闻0806z2-片段
1：封面
七部门联合调研 互联网金融立法或发轫
上交所新规堵漏 重组终止信披不得留缝
H股20年,改变了内地企业改变了香港市场
外汇局部署下一阶段外汇管理重点 推动资本市场有序开放
颠覆你的习惯没商量 微信与微博同日角力商业化应用
2：焦点
微信微博角逐商业应用 移动互联“吸金”大战打响
微信颠覆了谁？
基金 微信平台销售尚难现余额宝效应
封闭运作上市交易 博时安丰正在发行
银行 借助微信平台延伸客服营销渠道
3：焦点
文化产业将迎黄金十年
文化消费进入井喷时代
三万亿缺口待开发
4：要闻
项jb部署近期保险监管重点
H股20年 1.5万亿港元
投资中国内地分享成长
H股之最
保监会
加强险企信用风险管理
多层次资本市场中的全国股份转让系统
5：要闻
环保部拟修订有色金属排放标准
中欧光伏价格承诺协议今起实施
福建出台意见推动“三网融合”
行业进入爆发期
7月汇丰服务业PMI企稳 下半年经济平稳开局
携号转网试点范围扩大 业内认为象征意义大于实际
钛白粉“转身”新材料
市场蛋糕加速扩容
财政扩大农机补贴范围 将引导机具市场价格保持合理
七部门联合调研
互联网金融立法或发轫（上接封一）
本文链接：http://www.qhgqw.com/qihuo/9856.html 转载需授权！
网友评论